7 Grondbeleid

Krapte woningmarkt
De woningmarkt kent ook in Oost Nederland nog steeds een grote krapte, wat we natuurlijk ook in de gemeente Dalfsen zien. Ook hier is weinig ruimte voor starters op de woningmarkt. In de woonvisie van de gemeente wordt hier aandacht aan geschonken en worden maatregelen getroffen om alle inwoners een eerlijke kans te geven op de woningmarkt. Zo is er bij de uitgifte van kavels specifieke aandacht voor starters en wordt gekeken naar het versterken van doorstroom in de woningmarkt. In 2021 is een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) project gestart voor starters, deze is zeer succesvol geweest. Dit is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Ook in de grondexploitatie de Wieken is veel aandacht voor sociale woningbouw waarmee een bijdrage wordt geleverd in de doelstellingen. De afgelopen jaren is het toepassingsbereik van de starterslening uitgebreid. Met ingang van 1 januari 2023 is de maximum koopsom  € 405.000 (NHG grens 2023). Inmiddels is er voor nieuwe locaties planvorming in gang gezet in de kernen Dalfsen Hoonhorst en Lemelerveld. Dit zijn allemaal maatregelen die er aan bijdragen de woningmarkt in beweging te houden. In 2022 is een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd voor de periode 2022-2026. Hieruit blijkt dat de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat de krapte groter is dan bij het vorige onderzoek.

Wereldwijde instabiliteit
Begin 2022 zag het ernaar uit dat de COVID pandemie controleerbaar werd en daarmee de economie weer aantrok. De inval van Rusland in Oekraïne is echter van grote invloed en heeft meer instabiliteit gebracht in de wereldeconomie en daarbij een grote vluchtelingenstroom veroorzaakt. Hierdoor is de druk op huisvesting nog groter geworden.
Op macro-economisch niveau is er door schaarste sprake van grote kostenstijgingen voor energie, grondstoffen en voedsel. De economische effecten zijn groot in de vorm van een hoge inflatie, een stijgende (hypotheek)rente en de beperkte beschikbaarheid van bouwmaterialen. De kosten nemen hierdoor toe en de opbrengsten staan onder druk.

Provinciaal Programma Landelijk Gebied
In het dossier stikstof is de provincie Overijssel leidend. Hardenberg, Ommen en Dalfsen nemen deel aan het team Gebiedsgerichte Aanpak Stikstof (GGA), gebied Vechtdal. Dit dossier is na de zomer van 2022 onderdeel geworden van het Provinciaal Programma Landelijk Gebied (PPLG).  De eerste versie van dit plan is begin 2023 door de provincie opgeleverd. Van het gebiedsteam wordt nu gevraagd om in het eerste halfjaar van 2023 een gebiedsprogramma te maken dat onderdeel wordt van het definitieve provinciale plan dat op 1 juli 2023 gereed moet zijn. Dit plan is de basis voor het maken van afspraken met het Rijk over de inzet van Rijksmiddelen en middelen van het Transitiefonds voor de realisatie van het PPLG.

De provincie Overijssel werkt met een 3x3 aanpak:

• drie doelen
  • goede omgevingskwaliteit,
  • een sterk sociaal en economisch platteland en
  • een toekomstbestendige agrarische sector,
• drie randvoorwaarden
  • samenwerken,
  • alle sectoren dragen bij en
  •  alles hangt samen
• drie keer maatwerk voor boeren
  • blijvers,
  • wijkers en
  • stoppers.

Het stikstofdossier is sterk in beweging binnen een ingewikkeld politiek krachtenspel in alle bestuurslagen. De jurisprudentie ontwikkelt zich regelmatig sneller dan het beleid ontwikkeld kan worden. Binnen dit krachtenspel neemt de provincie Overijssel meer dan haar verantwoordelijkheid maar kan het niet alleen oplossen. De provincie kijkt ook nadrukkelijk naar het Rijk, dat het voortouw moet nemen in het oplossen van deze crisis. De gemeente Dalfsen krijgt ook steeds meer te maken met de effecten van de stikstofcrisis en de onderwerpen die hier mee samenhangen.

Bijkomend aspect in deze is de uitspraak van de Raad van State op 2 november 2022 over de zogenoemde bouwvrijstelling. De Raad van State heeft geoordeeld dat de bouwvrijstelling niet gebruikt mag worden bij bouwprojecten. Deze was bedoeld om urgente maatschappelijke opgaven mogelijk te maken, zoals warmtenetten en woningbouw. De uitspraak heeft mogelijk effect op de prijzen en het tempo waarin gebouwd kan worden en of woningbouwprojecten hierdoor vertraagd worden bijvoorbeeld door de nabijheid van Natura 2000 gebieden bij ontwikkellocaties.

Actualisaties
De hiervoor genoemde aspecten zijn verwerkt in de grondexploitatie per 1 januari 2023 en zijn hierna op hoofdlijnen uitgewerkt. De gedetailleerde uitwerking en financiële vertaling van de grondexploitatie is opgenomen in de MPG 2023.

Samenvatting van de resultaten grondexploitaties 2022:

Het resultaat van de lopende grondexploitatie over 2022 is nadelig. De berekening en onderbouwing hiervan zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2023 (MPG 2023). Deze is separaat door de gemeenteraad vastgesteld.

De volgende posten maken onderdeel uit van het resultaat 2022 en worden verrekend met de algemene reserve grondexploitaties:

Onderstaand een tekstuele toelichting op de bovenstaande posten. In de MPG 2023 is e.e.a. nader gespecificeerd.

Tussentijdse winst- en verliesnemingen
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden. Bij het bepalen van deze winst worden specifieke projectrisico’s in mindering gebracht.

Als uit de berekening van de tussentijdse winst blijkt dat in eerdere jaren teveel winst is genomen, dan wordt die winstname teruggedraaid. Dat geldt ook bij een complex met een verwacht positief resultaat. In 2022 moet op een aantal complexen winst worden teruggedraaid. De oorzaak hiervan ligt onder andere in het feit dat de nog te realiseren kosten door de prijsstijgingen van de afgelopen periode hoger uitvallen dan  begin 2022 was  ingeschat.

Het totaal gerealiseerd tussentijds resultaat tot en met 2022 van de grondexploitaties in Dalfsen bedraagt €11,9 miljoen euro.

Verliesvoorzieningen
In het geval dat een project verliesgevend wordt geldt dat bij constatering een voorziening ter hoogte van dit tekort getroffen moet worden. Bij de actualisatie wordt deze verliesvoorziening opnieuw berekend. In geval van een verbetering van de eindprognose valt een bedrag vrij ten gunste van de algemene reserve grondexploitatie en vice versa bij een verslechtering.
Bij de jaarrekening 2022 (MPG 2023) presenteren de projecten Muldersweg en De Wieken een verlies van totaal € 0,9 miljoen euro.