7 Grondbeleid

Risico’s en reserveringen grondexploitaties
Een actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt een analyse gemaakt van de risico’s. Uitgangspunt is dat de algemene reserve grondexploitaties minimaal van die omvang moet zijn dat de risico’s en reserveringen hieruit voldaan kunnen worden. Bij de inschatting van de risico’s is er rekening gehouden met het gegeven dat niet alle risico's zich gelijktijdig zullen voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.
Op basis van de risicoafwegingen is per 1-1-2023 een algemene reserve grondexploitaties benodigd van ruim € 1,73 miljoen.

Projectrisico’s
Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd. Hierbij kan het gaan om tegenvallers in  de geraamde kosten en uit te voeren werken, maar ook het ontstaan van specifieke projectrisico’s. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Dergelijke risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Bij het bepalen van de risico’s wordt rekening gehouden dat bij winstgevende exploitaties de eerste 25% van de winst kan worden ingezet om de projectrisico’s van deze exploitatie op te vangen.

Generieke risico’s
Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.

Het grootste risico heeft betrekking op het risico van prijsstijgingen en opbrengstendalingen. In de actualisaties is gerekend met de huidige grondprijzen (Nota van Uitgangspunten NvU dec. 2022). Door de sterk stijgende kosten en dalende VON prijzen in het afgelopen jaar blijft het risico bestaan dat toekomstige ontwikkelingen  misschien niet volledig aansluiten bij de uitgangspunten in de berekeningen. De verwachting is dat de geprognosticeerde stijging van grondprijzen vanaf 2024 wel kan worden doorgevoerd

In de afgelopen periode zijn we geconfronteerd met hoge inflatiecijfers en stijgende rente. Onder andere veroorzaakt door schaarste op de markt en de oorlog in Oekraïne. Voor de komende tijd is het niet duidelijk hoe één en ander zich zal ontwikkelen. Het is daarom lastig in te schatten hoe groot de impact hiervan is op de grondexploitaties. Dit heeft betrekking op de stijging in kosten, maar ook de mogelijkheid om dit door te vertalen in de grondprijzen en uiteindelijke VON prijzen. De effecten zijn niet expliciet meegenomen in de risico analyse, maar worden gedekt worden uit het risico voor de algemene kosten en opbrengsten stijging.

In het risico profiel is rekening gehouden met het risico dat op basis van de vastgestelde methode voor winstnemingen het reeds genomen resultaat terug geboekt moet worden. In 2022 is door aanpassingen in de exploitaties zichtbaar dat circa € 0,5 mln. aan reeds genomen winst teruggedraaid moet worden. In het risicoprofiel is rekening gehouden met de situatie dat dit nogmaals in deze omvang kan voorkomen.

Risico’s projecten in voorbereiding
In 2023 worden naar verwachting een aantal grondexploitaties ter vaststelling aangeboden. Deze projecten brengen in de huidige conjunctuur en woningmarktontwikkelingen al in de voorbereidingsfase risico’s met zich mee. Denk aan de programmering en daarmee grondopbrengsten en onvoorziene kosten als bijvoorbeeld archeologie, bijgesteld en gewijzigd beleid (landelijk, provinciaal, gemeentelijk), waterberging en stikstof. Op basis van een eerste inventarisatie wordt dit risico berekend op ca.€ 0,3 miljoen

Reserveringen
Onder reserveringen zijn kosten opgenomen die niet zijn of mogen worden opgenomen in de grondexploitaties maar die wel een hoge mate van zekerheid hebben dat deze kosten door de gemeente gedragen moeten worden. In Dalfsen betreft dit de vennootschapsbelasting die de gemeente verschuldigd is over de grondexploitaties.Op basis van voorlopige heffingen is dit bedrag bepaald op € 0,3 miljoen.